Обследование здания перед покупкой или арендой: на что смотреть

Автор: Иван Вевьер, инженер отдела обследования зданий и сооружений, Construction Expertise

Покупка или долгая аренда здания — деньги, которые не хочется потерять на скрытых дефектах. Юрист проверит права и обременения, но не скажет, в каком состоянии фундамент, кровля и перекрытия. Это делает инженер, и лучше, чтобы он успел до подписания договора. Что именно проверяют и как использовать результат, читайте ниже.

Заключение даёт то, чего не даст самый внимательный осмотр на показе: оценку реального состояния несущих конструкций и инженерных систем, список дефектов и примерный объём ремонта, который потом ляжет на вас. С такими цифрами проще торговаться о цене или условиях аренды. Заодно становится понятно, можно ли использовать здание под новое назначение и нет ли подвоха вроде самовольной перепланировки или аварийного участка.

Состав работ зависит от объекта, но обычно начинают с документов: техпаспорт, проект, акты, прежние заключения. Дальше идёт осмотр фундаментов, стен, колонн, перекрытий, лестниц и кровли: трещины, прогибы, протечки, следы коррозии и грибка.

Потом подключаются приборы: прочность бетона и кладки, расположение арматуры (как это определяют). Отдельно проверяют перепланировки, не задели ли они несущие стены и плиты. Теплотехнику и влажность оценивают тепловизором (тепловизионное обследование), а инженерные системы смотрят в общем виде.

Есть признаки, которые лучше проверить в первую очередь: сквозные трещины, которые расходятся; заметные прогибы балок и плит или провисшая кровля; следы долгого замачивания, плесень, высолы; перекошенные проёмы, в которых заедают двери и окна. Не менее важны проёмы, которых нет в техпаспорте, и сломанные перегородки, а также отсутствие бумаг на реконструкции и усиления.

Если вы видите что-то из этого, откладывать инструментальную проверку не стоит: цена ошибки на порядок выше стоимости работ.

Дальше возможны четыре сценария: покупать по заявленной цене, договариваться о скидке на ремонт, просить продавца устранить недостатки до сделки или отказаться. Арендатору заключение пригодится по-другому: оно фиксирует состояние здания на момент передачи и защищает от претензий при возврате помещения.

Небольшое здание можно обследовать за несколько дней, крупному комплексу нужно больше. Главное — учесть дату сделки и заказывать работу заранее, чтобы результат был на руках до подписи. От чего зависит цена, разобрано в статье «Сколько стоит техническое обследование здания».

Напишите адрес здания, его назначение и срок сделки. Подберём объём работ, от визуального осмотра до полного инструментального обследования, и назовём стоимость. Оставить заявку.