Ответы на частые вопросы

Обследование зданий и сооружений в Москве, это ряд действий, включающих осмотр, анализ и составление заключения о том, насколько безопасно эксплуатировать определенное здание или сооружение. Экспертиза проводится с целью определения технического состояния здания или сооружения, которое берется в качестве основания при заключении.  Вывод должен включать следующие данные:

• наличие скрытых и явных изменений и дефектов;
• степень влияния дефектов на безопасное использование объекта;
• заключение с разрешением или запретом на эксплуатацию обследуемого здания.

Экспертизу пригодности здания к эксплуатации проводят в следующих случаях:

• срок эксплуатации здания заканчивается по документации;
• поступление заявки на осмотр здания от уполномоченных органов;
• здание подлежит изменению в плане увеличения нагрузок;
• объект планируется модернизировать, перестроить, изменить назначение;
• в момент реконструкции или запланированного капитального ремонта;
• внесение изменений в проект;
• здание долго находилось на этапе строительства, простаивало;
• были выявлены существенные дефекты, влияющие на несущие способности объекта;
• основание, фундамент подверглись деформации вследствие изменения положения грунта;
• по желанию собственника здания;
• постройка нуждается в узаконивании, требуется составить разрешительные документы;
• в здании планируется установить массивное оборудование, вес которого не был учтен в проекте (тяжелые станки, банкоматы, сейфы, производственное оборудование);
• необходимо подтвердить пригодность здания к эксплуатации человеком и техникой внутри и снаружи;
• рядом со строением планируется возвести еще одно здание, которое может нарушить устойчивость предыдущего объекта;
• здание находилось в эпицентре пожара, землетрясения, и других техногенных и природных катаклизмов.

В процессе обследования строения, не зависимо от его назначения, жилое оно или производственное, информацию, которую собирает комиссия, должна быть следующего рода:

• сколько стоит объект на рынке недвижимости на текущий момент, исходя из его технических характеристик и состояния;
• постройка, которая еще находится в процессе строительства, оценивается и назначается ряд мероприятий, способствующих ее завершению;
• на основании данных о теперешнем состоянии здания, определяется возможность его восстановления;
• соответствует ли объект всем показателям перед введением его в эксплуатацию по завершении строительства;
• оправдано ли по стоимости и количеству затрачиваемых сил проводить капитальный ремонт;
• находится ли здание в аварийном состоянии и можно ли его эксплуатировать в дальнейшем;
• сбор данных об общем техническом состоянии постройки и его составных, прилегающих элементов;
• степень износа конструкции, и насколько он может повлиять на безопасное использование помещения людьми и техническим оборудованием;
• насколько объект и его составные части изменились вследствие деформаций;
• составление заключения о возможности или запрете увеличения нагрузки на здание.

После проведения экспертизы, комиссия проводит анализ и расчеты. На их основании составляются официально заверенные документы, которые передаются собственнику здания. Они включают следующие заключения:

• полное описание сооружения, включающее все его особенности и составляющие;
• список выявленных дефектов и деформаций;
• детальный план конструкции в виде чертежных документов в разрезе;
• данные о текущем состоянии отдельных элементов конструкции;
• фотоматериалы здания в целом и элементов, которые подверглись изменениям, повреждениям и деформации;
• выводы о состоянии объекта и рекомендации о том, как его можно восстановить в дальнейшем.

По результатам большинства проверок, были выявлены основные причины, которые влияют на целостность конструкции и ее дальнейшие изменения:

• Деформация в плитах происходит вследствие несоблюдения технологии изготовления. С точки зрения внешней среды, дефекты происходят по причине морозного вспучивания грунта. В данном случае на плитах образуются вертикальные сквозные трещины.
• Вследствие перегрузки здания, когда были произведены надстройки, установлено тяжелое оборудование, вес которого не был учтен при расчетах допустимой нагрузки на несущие элементы.
• В ходе бетонирования строители экономили на армировании, в результате на монолитных изделиях появляются наклонные и продольные трещины.
• Были допущены ошибки и неточности в расчетах в момент проектировки объекта.
• Расчеты не учитывали влияние окружающей среды на постройку.
• Здание эксплуатируется без соблюдения допустимых нагрузок на несущие конструкции, перекрытия.
• В ходе модификации в строение были добавлены дверные проемы, окна, функциональные отверстия, нарушающие целостность конструкции, тем самым снижая ее несущие способности.
• Внутри здания были проведены работы, недопустимые с точки зрения норм проекта.
• В процессе возведения объекта использовались некачественные стройматериалы, а также были допущены ошибки в последовательности самого строительства.

• Превышение допустимой нагрузки на здание (увеличение этажности, установка тяжелого оборудования, повлекшее изменения несущих элементов конструкции);
• Деформация плит, появившаяся в результате морозного пучения грунта, а также вследствие несоблюдения технологического процесса в ходе армирования составляющих здания;
• Образование разломов, сквозных и продольных трещин, возникших по причине полного или частичного отсутствия армирования в зоне бетонирования;
• Воздействия окружающей среды или внутренние неточности, которые были допущены в ходе проектирования здания;
• Расчеты были составлены с ошибками;
• Здание эксплуатировалось не по назначению;
• Нарушение целостности здания в результате создания проемов, ниш, которые не были учтены в начальном проекте;
• Проведение недопустимых мероприятий, не учтенных в проекте;
• Использование некачественных стройматериалов и нарушение технологии строительства.

Для того, чтобы анализ был проведен качественно, специалисты должны иметь доступ к:

• техническому заданию с правильно сформулированным объемом работ;
• документам, в которых отображены стадии проектирования объекта или ранее проводимый анализ, оценка, если такое имело место;
• фотоматериалы и чертежи сооружения;
• доступ ко всем уголкам здания, включая технические помещения, подвальный/цокольный этаж, чердак, смежные сооружения и т.д.;
• предоставление соответствующих условий специалисту во время проведение осмотра.

Этапы выполнения работ следующие:

• Изучение проектной документации, модификаций, изменений, которые были привнесены в конструкцию здания в процессе всего срока эксплуатации.
• Осмотр здания на месте. В процессе оценки проводится визуальный осмотр объекта, в ходе которого определяются проблемные места, устанавливается степень аварийности здания, выявляются зоны, требующие выполнения откопки шурфа. Также сотрудник должен провести исследование смежных зданий и прилегающей территории.
• Следующий этап посвящен проведению замеров основных и дополнительных параметров объекта и его составляющих. Расчеты должны охватывать полную картину, чтобы наиболее точно достичь поставленной цели мероприятия.
• Далее проводят комплекс лабораторных и инструментальных испытаний постройки.
• На следующей стадии обследования выполняют оценку состояния несущих элементов здания.
• Специалист обрабатывает полученную информацию.
• Создаются обмерные чертежи, включающие план сооружения и разрезы.
• Полученные данные протоколируются.
• Выполняются расчеты, определяющие несущие возможности конструкции.
• Составляется список рекомендаций, которые помогут восстановить здание и устранить текущие и возможные дефекты.
• В конечном итоге, владельцу постройки выдают заключение, в котором отображено состояние объекта и его дальнейшая судьба.

Каждое сооружение имеет ограничения в эксплуатации и их неукоснительно нужно соблюдать. Но если в процессе его жизни в конструкцию вносили изменения, которые не были учтены в проектной документации, превышались допустимые нормы, касающиеся нагрузок на несущие конструкции, перекрытия, не проводились вовремя ремонтные работы и не устранялись дефекты, то здание начнет постепенно разрушаться.

Некоторые изменения могут коснуться отдельных элементов, в особых случаях – сооружение будет признанно аварийным. Разрушающиеся элементы также затрагивают системы коммуникаций, которые также придется восстанавливать. Поэтому если не устранить проблему вовремя, реконструкция займет больше времени и средств.

Строительная экспертиза подразумевает комплекс мероприятий, проделанных экспертом для составления заключения. Провести его можно по инициативе:

• судебных инстанций;
• одного из владельцев сооружения при наличии разногласий между двумя сторонами.

В результате составляется документ, который содержит только личное мнение специалиста, не затрагивающее технические данные.

Техническую экспертизу проводят более профессионально и точно, основываясь на данных ГОСТа и ТЗ от владельца здания. Участие в исследовании принимает инженер, свое мнение он основывает на результатах лабораторных, инструментальных испытаний и расчетов.

Специалисты, которых приглашают провести техническое обследование объекта, должны иметь соответствующую квалификацию. Такими полномочиями обладают следующие лица:

• команда из инженеров, геологов, геодезистов, сметчиков;
• начальник лаборатории;
• менеджер проекта;
• лаборанты и разнорабочие.

Существует ряд мероприятий, при которых документация о состоянии здания или сооружения может быть полезной. Потребовать заключение могут следующие инстанции и организации:

• суд;
• проектные организации;
• инспекция, занимающаяся контролем состояния зданий;
• организация, берущая в аренду объект;
• эксперты, ведущие подобную документацию.

Кроме того, заключение всегда должно быть в доступе у следующих лиц:

• владельца здания;
• главного инженера, принимавшего участие в разработке конструкции;
• заказчика строительных работ;
• покупателя в случае выставления недвижимости на продажу.

Специалист, уполномоченный проводить подобные работы, должен иметь определенные документы, подтверждающие его квалификацию, а также допуски, разрешающие находиться на территории сооружения. В их число входят:

• разрешение, позволяющее изучать проектную документацию и проводить инженерно-изыскательные работы, которые могут повлиять на безопасное использование объекта;
• аккредитацию от лаборатории, проводящей испытания;
• удостоверение о прохождении инструктажа по пожарной безопасности, работе с электрооборудованием, верхолазным работам и охране труда для специалистов его направления.